相続税の申告のために土地を評価する場合、路線価方式が中心となり、当該敷地に接する道路の路線価から修正項目（面積、傾斜、形など）による調整をして求めます。すべての土地の約90％は路線価方式で対応できますが、一部例外がある場合、鑑定評価を行います。
路線価方式が使えないというケースは、路線価方式＞時価となる場合です。
≪国税庁の事務連絡（平成4年3月）≫
・ 時価が路線価方式での評価を下回る場合、時価で申告しても構わない
・ 但し、時価として適切かどうか審査する
◇ 土地の評価
土地の評価は、物件の調査（特に行政法規）が重要ですが、その中でも“道路に始まり道路に終わる”と言われるくらい“道路”によって評価が変わります。（道路付け）
［道路に関してのチェック項目］
１． 道路に接しているか
２． その道路は建築基準法上の道路か
３． 道路の幅員は・・ｍか
４． その道路に２ｍ以上接しているか
建築基準法では、同法で定める幅員４ｍ以上の道路に、２ｍ以上接していなければ建築はできないと定めてあり、建築できない（または制約がある）土地は、評価減となります。
［建築基準法で定める道路］
１． 道路法による道路（いわゆる公道）
２． 都市計画法による道路（開発道路）
３． 既存道路（昭和25年当時、既に存在した道路）
４． 計画道路（2年以内に施工される計画道路）
５． 位置指定道路（特定行政庁から認められた道路）
６． 2項道路（幅員1.8～4ｍ未満、特定行政庁が指定、セットバックが必要）
※ 但し書き道路（建築審査会の審査が必要、道路として認められる可能性あり）
道路としての注意点として、路線価がある＝建築基準法上の道路とはならないこと。路地状敷地（敷地延長とも言う）の場合、道路幅員や路地部分の長さに関しての規定が、各自治体で取り扱いが違うこと。
道路以外にも、行政法規などで、どのような敷地利用が可能なのか、何か制約条件があるのかにより、土地の評価は変わります。この他にも、傾斜地・崖、敷地面積が広大であることなどで、時価が路線価方式を下回ることがあります。
［広大地評価］
広大地とは、開発行為に該当するか、位置指定等の道路を築造しなければ有効活用できないような面積が広い土地です。目安は1,000㎡（首都圏は500㎡）。但し、道路などの公共公益用地が必要になることと、大規模工場やマンションの敷地に適さないことが条件となります。
ダメな場合：マンションや工場として利用できる、道路を作らなくても宅地開発ができる、など
マンション用地か戸建住宅用地かの判断は、不動産業者や鑑定士さんでも迷うところですが、容積率、用途地域などの法規制、近隣や道路・立地の状況、面積や地形などを総合的に判断します。
ここは非常に難しい判断になりますので、税理士さんではなく、不動産鑑定士による評価が必要になります。（税理士さんは税のプロであり、土地評価のプロではないので）広大地と認められれば、納税者にとって有利になりますが、広大地と認めさせるのは非常に難しいので、いかに力（経験や実績、知識や知恵）がある不動産鑑定士に依頼できるかが分かれ目になります。
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