不動産登記の制度は、不動産に関する権利を誰からも認識できるようにしている制度であり、この制度があるから、不動産取引の安全と円滑化があります。
不動産登記の基本は「登記をしなければ第三者に対抗できない」という公示力であり、これは、登記して公に示さなければ、権利を主張できないということです。この公示力があるため、不動産登記をすることが権利の確保になり、不動産取引の際、不動産登記の手続きを取ります。
極端な言い方をすれば、不動産取引は“不動産登記手続き”と“代金の授受”であり、これさえスムーズに進めばいい。しかし、ここに至るまでに細かくいろいろなことがあります。
不動産登記は、不動産の表示に関する表題部と権利に関する権利部に分かれ、さらに権利部は、所有権に関する登記の甲区、所有権以外の権利に関する登記の乙区と分かれます。
≪主な記録内容≫
表題部：土地は所在、地番、地目、地積
建物は所在、家屋番号、種類、構造、床面積
甲区：所有権の保存や移転、所有権に対する設定（差押など）
乙区：抵当権、賃借権など
表示に関する登記は、その登記をすることを所有者に義務付けていますが、現実的には、現状で建物があっても、登記されていないことがあります。（建物未登記）
権利に関する登記は、義務ではないため、必ずしも登記内容がすべて現状に即しているとは限りませんが、第三者への公示力を目的に不動産登記法が成り立っているので、登記していなければ、その権利は保護されないので、登記している内容に準じて取引することができます。
※登記が義務ではないため、第三者に証明する公信力はありません。
↓
公が信用力を与える訳ではなく、私人が主張するまでに留まる。
不動産登記は、公示力の観点から先順位が優先されます。このため、本来の登記を行う前に順位取りを目的とした登記があり、これを“仮登記”と言います。
この仮登記があると、将来、本来の登記の手続きを行った際、仮登記の順位にて登記されたとみなされ、もし、仮登記後に登記手続きがあったとしても、その登記より優先されることになります。
ちょっと余談になりますが、この順位確保の意味合いから担保としての価値も見出され、金銭借用などの際、所有権移転や抵当権の仮登記などが用いられることがあります。
ということなので、不動産取引の際、仮登記があったら、それは本来の登記に変わることがある＝権利関係が違う＝取引が危険なので、仮登記の抹消手続きをすることが条件になります。
これらの登記内容は、管轄の法務局にて、登記事項証明書・登記事項要約書を取得することにより確認できます。
登記事項証明書は、全部事項証明書と現在事項証明書の種類がありますが、全部事項なら現在事項も含めておりますので、全部事項証明書での取り付けが望ましい。この証明書は、法務局がオンライン化されている場合、管轄法務局でなくても取り付けできます。（要約書はダメ→インタネット利用）
要約書は簡易版で内容を確認するに留まるだけですが、書類の取得費用が安く済みます。また、要約書と同じ意味合いで、インターネットを利用した確認方法（オンライン登記情報）もあります。これは、クレジットカードがあれば、誰でも一時利用できます。
|
